Bursa, 13.Ağustos.2008
TAPU İŞLEMLERİ GERÇEK DEĞER ÜZERİNDEN YAPILACAK
12.Temmuz.2008 tarih ve 26934 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 56 sayılı harçlar kanunu genel tebliğinde enteresan açıklamalar yapılmıştır.
Bunlardan biri de tapuda işlemlerin emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek değerler üzerinden yapılacağıdır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 63. üncü maddesi 5766 sayılı kanunla yapılan değişiklik sonucu aşağıdaki gibi olmuştur.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz."
Yapılan düzenleme ile, gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçilmiştir. Söz konusu değişiklik, münhasıran gayrimenkul devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.
Bu itibarla, 6/6/2008 tarihinden itibaren, yapılacak gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir.
Alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelinin beyan edilmesine özen göstermeleri gerekmektedir.
Kanun hükmü uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında, gerçek alım-satım bedelinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına dayalı tarhiyat yapılamayacaktır.
Örnek 1 : (A) şahsı, elinde bulunan gayrimenkulü (B) şahsına 12/6/2008 tarihinde 100.000 YTL karşılığında satmıştır. Söz konusu gayrimenkulün emlak vergisi değeri 40.000 YTL dir. Taraflar, tapuda alım-satım bedelini 70.000 YTL olarak beyan ederek, bu tutar üzerinden tapu harcı ödemişlerdir.
Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:
Alım-satım işlemi için beyan edilmiş olan 70.000 YTL, emlak vergisi değerinin üzerinde olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedeli olmadığından, gerçek alım-satım bedeli idarece tespit edilerek aradaki fark matrah (100.000 YTL - 70.000 YTL =30.000 YTL) üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı harç tarhiyatı yapılacaktır.
Örnek 2 : (A) şahsı konut almak üzere, halihazırda arsa olan gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu ortaya çıkan arsa payını (B) şahsından 20/6/2008 tarihinde 300.000 YTL karşılığı satın almıştır. Söz konusu arsa payının emlak vergisi değeri 5.000 YTL olup, tapuda bu değer (5.000 YTL) üzerinden harç ödenmiştir.
Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:
Burada, üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.
Örneğimizde; beyan edilen değer, arsa payı için belirlenen emlak vergisi değeri olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedelini yansıtmamaktadır. Dolayısıyla, gerçek alım-satım bedeli ile emlak vergisi değeri arasındaki fark matrah (300.000 - 5.000 =295.000 YTL) üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılacaktır.
Bilindiği gibi ülkemizde Maliye veya devlet, maalesef vergileri tam olarak tahsil edememektedir. Doğrudan vergiler tahakkuk ve tahsil edilemeyince, dolaylı vergilere yüklenilmiştir.
Harçlar kanunu ile düzenlenen harçlar da bir nevi dolaylı vergidir. Yine ülkemizde harçlar yüksek oranlardadır. Bu sebeple halk da harç konusu işlemlerin değerlerini düşük göstermektedir. Tapu harçları da bunlardan birisidir.
Bundan önce , tapu harçlarının az ödenmesini önlemek üzere tapu işlemleri en az emlak vergisi beyan değeri üzerinden yapılıyordu. Bu beyan değeri de ekseriyetle gayrimenkulun hakiki değerinden daha düşük oluyordu.
Son yapılan düzenleme ile artık emlak vergisi değeri de kabul edilmeyecek ve her hal ü karda , gayrimenkul tapu işlemlerinin idarece inceleneceği ve devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı iddiasıyla fark harç ve %25 oranında vergi ziyaı cezası ve gecikme zamları veya faizleri alınacağı anlaşılmaktadır.
Artık, ülkemizde gayrimenkul alanlar, hakiki değerleri beyan ederek tapu harçlarını ödemelidirler, aksi takdirde verilecek fark, ceza ve gecikme zamları insanları canından bezdirecek seviyelere ulaşabilir. Unutmayalım.
Cevdet Akçakoca
Yeminli Mali Müşavir